Certificados y Constancias Necesarios para Vender un Inmueble

Vender un inmueble puede parecer un proceso sencillo a primera vista, pero existen varios criterios cruciales que probablemente no has tenido en consideración, entre ellos los certificados y constancias necesarios para asegurar una transacción legal y sin contratiempos. Aquí te presentamos una guía básica de ellos.


Documentos Fundamentales:

Título de Propiedad:

Este es el documento esencial para cualquier operación de compraventa. Acredita tu derecho de propiedad sobre el inmueble y es la base de cualquier transacción. Pronto podremos hablar de los diferentes títulos de propiedad aqui mismo en el blog de Asociados Gamez Bienes Raíces.


Certificados:

Certificado de Libertad de Gravamen (CLG)

Antes de otorgar una escritura que modifique la propiedad o los derechos sobre bienes raíces, el notario debe solicitar al registro público este certificado sobre la existencia o inexistencia de gravámenes (CLG) en relación con el inmueble. La misma solicitud surtirá efectos de aviso preventivo, es decir, advertirá al RPP de la operación que está próxima a realizarse únicamente de manera preventiva. Al culminar todas las partes de la operación, se podrá enviar un aviso definitivo, que confirmará este primer aviso preventivo. Solicitar un CLG sin ser un fedatario o servidor público es posible; sin embargo, no tendrá efectos de aviso preventivo. Es decir, únicamente será una "instantánea" del estatus de una propiedad en el Registro Público de la Propiedad (RPP).


En estricta teoría estos son los únicos certificados necesarios para realizar una compraventa, los siguientes certificados y constancias son meramente administrativos y se utilizan para arropar el inmueble, entregarlo sin limitaciones o adeudos, al igual que para calcular el isai o impuesto de traslado de dominio.


Impuesto Predial

Emitido por la tesorería municipal, este certificado asegura que no hay adeudos pendientes por concepto de pago del predial. Es importante verificar que las dimensiones del inmueble coincidan entre la escritura y el predial. Ojo con propiedades con amenidades compartidas o áreas comunes, ya que estas a menudo vienen determinadas en diferentes apartados en los títulos de propiedad; es decir, por un lado se contemplan las medidas de tu propiedad privada y, por otro, tu porcentaje y medidas de indiviso (áreas comunes). En el predial no se hará una distinción y se sumarán estos dos conceptos.


Mejoras y Aportaciones

Este certificado se emite cuando se han realizado mejoras específicas que benefician una parte del inmueble y se reflejan en el impuesto predial.


Certificado de Clave y Valor Catastral

Consiste en emitir los datos registrados en el sistema de gestión catastral, dando certeza que la clave y el valor catastral son correctos y vigentes. De igual manera es necesario para el pago del ISAI (Impuesto sobre Adquisición de Inmuebles) y para inscribir la operación en el RPP (Registro de la Propiedad) de acuerdo a lo indicado en el artículo 38 de la ley registral del Estado de México.


Certificado de Zonificación

Emitido por la Dirección de Desarrollo Urbano, este documento indica el uso de suelo y las exigencias para construir en una determinada zona, de acuerdo con el correspondiente Instrumento de Planificación Territorial que rija el área. Es importante recalcar que este documento no es una constancia de uso de suelo y que no todo uso de suelo determinado en este certificado puede ser utilizado en el inmueble. Sin embargo, descarta todo aquel que no se reconozca como permisible en la zona. Es decir, este certificado más que posibilitar, nos proporciona un marco de las limitaciones de uso de suelo que pudiera llegar a tener el inmueble.

Certificado de Agua

Este certificado puede tener varias modalidades:

No hay adeudos de agua.

Que no hay toma de agua en la zona, con la obligación de instalar una o la confirmación de que no hay red de agua disponible.


Constancias Necesarias

Constancia de Alineamiento y Número Oficial

Confirma la identificación actual del inmueble, asegurando que coincide con lo especificado en la escritura. En caso de discrepancias, puede requerirse una diligencia de apego y deslinde, convocando a los propietarios vecinos para validar los límites del terreno. Requerida cuando propiedades con escrituras antiguas tienen identificado el inmueble con lotes y/o manzanas en lugares donde actualmente se encuentran calles o avenidas.


Licencia de Construcción y Terminación de Obra

La licencia de construcción permite edificar legalmente, y la terminación de obra confirma la finalización de la construcción. Si estos documentos no están disponibles en instancias donde se realizo una construcción (o ampliación) en lo que en predio es identificado unicamente como un terreno, se debe solicitar una regularización, lo cual puede implicar el pago de multas y recargos, así como el pago del impuesto predial actualizado de los últimos cinco años.

Conocer y gestionar adecuadamente estos documentos y certificados es fundamental para llevar a cabo una venta de inmueble exitosa y sin problemas legales. En Asociados Gamez Bienes Raíces, estamos comprometidos en ayudarte a navegar este proceso, asegurando que todas tus transacciones se realicen de manera segura y transparente. Contáctanos para más información y asesoría personalizada.